СПЕЦПРОЄКТ

ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ: КЛАСИЧНЕ ЧИ ТОКЕНІЗОВАНЕ ВОЛОДІННЯ — ПРИКЛАД ТАЇЛАНДУ

Токенізація активів відкриває нову сторінку розвитку ринку нерухомості, роблячи інвестиції доступнішими та прозорішими. Цей підхід, відомий у світі як real estate tokenization, стирає кордони між країнами, спрощує купівлю та продаж активів і підвищує їх ліквідність. Як працює цей інструмент, можна побачити на прикладі Таїланду: платформа Sabai Property пропонує інвесторам можливість дольової участі у токенізованій нерухомості у престижному комплексі Layan Verde на Пхукеті.

Розглянемо переваги та ризики токенізованого підходу і порівняємо його із класичним інвестуванням.

ТОКЕНІЗОВАНА НЕРУХОМІСТЬ: ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ

Уявіть, що замість того, щоб купувати цілу квартиру чи будинок, ви можете придбати частину цього об’єкта, як акцію компанії, тільки це реальна нерухомість. Саме так працює токенізація нерухомості: об’єкт «оцифровують» і перетворюють на набір цифрових токенів, кожен із яких відповідає конкретній частці власності.

Технологія базується на блокчейні — відкритому реєстрі, де зберігається інформація про всі транзакції. У центрі цього процесу — смарт-контракт, своєрідна програма-нотаріус, яка автоматично виконує умови угоди. Вона підтверджує, що токен, який ви купуєте, закріплює вашу частку в конкретній квартирі чи будинку. Такі контракти випускають обмежену кількість токенів за фіксованою ціною, що робить інвестиції прозорими й передбачуваними.

На практиці це дає можливість інвестору з невеликим капіталом «увійти» у ринок нерухомості, де раніше поріг входу був значно вищим. Придбані токени можна зберігати, продавати або докуповувати на спеціалізованих платформах, на кшталт Sabai Property. Фактично, можна керувати своєю «портфельною нерухомістю» так само легко, як акціями чи криптовалютою. Саме така модель real estate tokenization сьогодні відкриває нові можливості для дрібних і середніх інвесторів.

ЧОМУ ТАЇЛАНД

За останні п’ять років ринок нерухомості Таїланду демонструє стабільне зростання, а обсяги інвестицій перевищили $20 млрд. Лише у 2024 році ціни на житло зросли на 3–4%. За прогнозами Mordor Intelligence, до 2030 року ринок житлової нерухомості країни досягне $213,5 млрд, розвиваючись у середньому на 5,5% на рік. Цьому сприяють активне демографічне зростання, сучасні стандарти будівництва та модернізація інфраструктури. Крім того, Таїланд пропонує орендну дохідність на рівні 7–10% річних.

Щодо Пхукету, то він входить до п’ятірки найвідвідуваніших курортів світу, щороку приймаючи понад 10 мільйонів туристів. Високий попит на оренду поєднується з обмеженою пропозицією преміальних проєктів, що підтримує стабільні орендні ставки та зростання цін на рівні 5–6% на рік. Це створює передумови для стабільного зростання вартості та привабливості нерухомості найближчими роками.

ЩО ТАКЕ LAYAN VERDE

Layan Verde — це преміальний житлово-курортний комплекс на Пхукеті. Проєкт займає 8 гектарів і налічує понад 700 апартаментів та вілл - від студій до пентхаусів площею понад 600 м². Комплекс розташований за декілька хвилин від пляжу Лаян і курорту Laguna Phuket. Частиною комплексу керує міжнародний готельний оператор Dusit International, що забезпечує йому високий рівень сервісу та професійне управління інвестиційними апартаментами.

КЛАСИЧНА МОДЕЛЬ ІНВЕСТУВАННЯ

Класичне інвестування у нерухомість — це перевірений часом сценарій, який вибирають ті, хто хоче отримати реальний актив у власність і відчувати повний контроль над ним. Якщо говорити про Layan Verde, то йдеться про апартаменти та вілли преміумкласу із ціною від $300 000. Такий формат передбачає оформлення права власності на нерухомість у Таїланді та користування нею без обмежень.

Очікувана дохідність такого формату інвестицій за 3 роки — 76%. Пропонується розстрочка: спочатку можна внести 30% або 50% суми, а решту сплачувати раз на пів року. Після введення комплексу в експлуатацію інвестори можуть заробляти через програму оренди Rental Pool (орендна дохідність до 10% річних), якою керує міжнародний готельний оператор Dusit. І тут працює приємний бонус: власники мають змогу проводити до місяця на рік у власних апартаментах, фактично поєднуючи інвестицію з відпочинком.

Проте цей підхід має і зворотний бік: високий поріг входу робить його доступним переважно для великих інвесторів, продаж апартаментів на вторинному ринку може затягнутися, також інвестор має пройти процедури реєстрації прав власності в Таїланді, що займає час і потребує юридичного супроводу. Тобто надійно, статусно, але не завжди гнучко.

ТОКЕНІЗОВАНА НЕРУХОМІСТЬ:
ІННОВАЦІЯ ВІД SABAI PROTOCOL

Токенізація нерухомості (real estate tokenization) відкриває зовсім інший досвід інвестування. Sabai Protocol пропонує перетворити нерухомість на цифровий актив: кожен квадратний метр Layan Verde відображений у блокчейні, а інвестори купують частку цього активу у вигляді токенів. За кожним токеном стоїть юридично оформлена угода, що гарантує право на прибуток від об’єкта. І почати можна не з сотень тисяч доларів, а з $500 — це відкриває новий формат участі у ринку.

Для інвестора це означає не лише доступ до преміальної нерухомості, а й гнучкість: дивіденди починають нараховуватися з першого дня, а щотижневі виплати у валюті дозволяють швидко відчути результат. Плюс потенціал зростання вартості токенів на вторинному ринку — і загальна дохідність може сягати 25% на рік.

Sabai додає ще один рівень захисту та прозорості: аудит смарт-контрактів міжнародними компаніями, відкритий блокчейн-реєстр, чіткі правила виходу з інвестицій, включно з можливістю викупу токенів платформою за первісною ціною. А управління комплексом здійснює Dusit Hotels & Resorts, що робить цей інструмент не лише технологічним, а й надійним. У результаті інвестування стає доступним не лише для великих гравців, а й для тих, хто хоче протестувати ринок або почати з невеликих сум.

ЗВИЧАЙНО, ІНВЕСТИЦІЇ В ТОКЕНІЗОВАНУ НЕРУХОМІСТЬ ТЕЖ МОЖУТЬ БУТИ ПОВ’ЯЗАНІ З РИЗИКАМИ. НАПРИКЛАД:

Придбати актив із проблемними документами: незаконне будівництво, відсутність дозволів чи спори за землю. У разі таких порушень майно може втратити ліквідність, а повернути кошти буде складно.

Навіть перспективний об’єкт не гарантує прибутковості без чіткого плану монетизації та ефективного управління. Помилки чи завищені витрати керуючої компанії безпосередньо знижують дохідність інвестицій.

Але якщо говорити про Sabai і Layan Verde, то ці ризики мінімальні. Оскільки проєкт реалізує девелопер із понад 10-річним стажем (VillaCarte Group), керувати ним буде Dusit Hotels & Resorts — компанія, яка опікується п'ятьма брендами готелів та курортів у всьому світі, а цифровий формат інвестицій забезпечує Sabai — провайдер real estate tokenization, за плечима якого 3 успішних кейси і понад 70 запитів токенізації від різних компаній.

ЯКИЙ ФОРМАТ ІНВЕСТИЦІЙ ВИБРАТИ: КЛАСИКА ЧИ ТОКЕНІЗАЦІЯ?

Технологія токенізації нерухомості змінює уявлення про інвестування в нерухомість, відкриваючи цей ринок для значно ширшого кола інвесторів. Sabai Protocol пропонує купувати частку у преміальних об’єктах у форматі цифрових токенів, що зберігаються у блокчейні та захищені юридичними угодами. Такий підхід дозволяє інвестувати у курортні комплекси, на кшталт Layan Verde, маючи чек від $500, а не сотні тисяч.

Класичний формат, зі свого боку, залишається вибором великих інвесторів, для яких важливий не лише дохід, а й сам факт володіння нерухомістю.

Він забезпечує повний контроль над об’єктом, але вимагає значного капіталу та часу для управління і продажу.

МИ ЗРОБИЛИ НЕВЕЛИЧКУ ТАБЛИЦЮ, ДЕ СПІВСТАВИЛИ ТРИ ВАЖЛИВИХ КРИТЕРІЇ, ЯКІ ВАРТО ПРИ ЦЬОМУ ВРАХОВУВАТИ.

КРИТЕРІЙ

ТОКЕНІЗОВАНА НЕРУХОМІСТЬ

(SABAI PROTOCOL)

КЛАСИЧНА НЕРУХОМІСТЬ

1. ДОСТУПНІСТЬ

Інвестиції від $500, можливість докуповувати токени та брати участь у декількох проєктах одночасно

Мінімальний поріг входу — сотні тисяч доларів

2. ЛІКВІДНІСТЬ

Висока: угоди укладаються за секунди через блокчейн і маркетплейс, є опція експрес-викупу токенів платформою

Низька: продаж об’єкта займає тижні або місяці, особливо на міжнародному ринку

3. ДИВЕРСИФІКАЦІЯ

Легка: токени дозволяють інвестувати в різні локації, типи нерухомості та формати без бюрократії

Складна: потрібні великі суми для участі в декількох об’єктах, угоди супроводжуються складною процедурою

Детальніше про токенізацію нерухомості і про те, як у неї інвестувати, дивіться у новому відео на Youtube-каналі «Мінфін».

Гостем цього випуску стала СЕО Sabai Protocol Юлія Філобокова.