СПЕЦПРОЕКТ
Как зарабатывает город: почему Vlasne Misto строят не вокру г жилья, а вокруг экономики
Для большинства украинцев инвестиции в недвижимость — это в первую очередь цена за метр, темпы строительства, потенциал перепродажи или аренды. Команда проекта Vlasne Misto, который строится неподалеку от Киева, предлагает посмотреть на это иначе. Квадратные метры продаются один раз, а экономика города работает десятилетиями — именно поэтому здесь сначала создают рабочие места, энергетику, образование и сервисы, и только потом масштабируют жилые кварталы. Рассказываем, как устроена эта модель, на чем зараб атывает город и как инвестор может присоединиться к его развитию.
Город как экономическая платформа
Vlasne Misto — это не жилой комплекс и не коттеджный поселок, а проект нового города в 7 км от столицы в западном направлении, на территории Дмитровской общины. Команда работает над ним с 2016 года: на сегодняшний день градостроительная документация разработана на 450 гектаров, ещё 150 гектаров отведено под энергетический парк. В будущем здесь должны проживать более 47 тысяч человек.
Основой проекта является не застройка, а экономика, состоящая из десяти кластеров: энергетика, гостеприимство и восстановление, агро- и food-инфраструктура, медицина, образование, сервисный бизнес, R&D и производство, бизнес-кластер, обслуживающий кластер и кластер внешних связей.
СЕО и основатель проекта Ярослав Корнияченко объясняет эту логику, обращаясь к истории. У Украины уже есть опыт городов, построенных с нуля, — Славутич, Энергодар, Волноваха и многие другие в восточной части страны. Они были комфортными, но моноэкономическими: держались на одном градообразующем предприятии, и когда оно приходило в упадок, приходил в упадок и город. «Наша логика — создать десять кластеров, самодостаточных, но объединенных в целостную экономическую систему, чтобы город был адаптирован к будущим вызовам. Это по факту город предприятий, а не город на базе одного якорного предприятия», — говорит он.
Ярослав Корнияченко
СЕО и основатель проекта Vlasne Misto
Почему инфраструктура идет перед жильем
Самое сложное в городах — инфраструктура, и именно ее чаще всего недооценивают. Каждый инфраструктурный объект требует двух-трёх лет проектирования, а с ложные объекты, вроде рыночной площади с тепличным хозяйством, — и четырех.
Корнияченко сравнивает город с айсбергом: «То, что люди видят — дома, фасады, площади, — это лишь верхушка. Основная масса города находится под водой: инженерные сети, энергетика, транспорт, системы воды и отходов, экономическая модель, правила развития кварталов».
У проекта на стадии готовности к строительству есть около 150 тыс. м² многоквартирного жилья, но с него сознательно команда начинать не стала. «Если строить только жилье, вы строите „спальник“. А нас „спальник“ не интересует, — объясняет Корнияченко. — Мы отказываемся от модели «сначала продадим жилье, а потом, возможно, будет школа». В правильном городе «возможно» — запрещенное слово». Поэтому очереди выстроены так: вначале то, что создает стабильный спрос и операционный денежный поток, и только потом — масштабирование жилья, как части экономики.
На чем зарабатывает город
Доход проекта формируется из трех контуров. Первый — девелопмент жилья и коммерции, но в качестве инструмента развития, а не самоцели: коммерческие объекты не продаются, на них формируется совместная собственность, совладельцами которой могут быть жильцы и партнёры. Второй — операционные кластеры — от энергетики до медицины и образования. Третий — капитализация земли и недвижимости, которую обеспечивают не обещания, а правила развития территории: градостроительная документация, инженерия, кластерная экономика.
Согласно базовой модели, оборот экономики города должен составить около €2,8 млрд в год для совокупности кластеров, а к 2040 году здесь планируют создать 21 500 рабочих мест. «Если классический проект продает квадратные метры, то мы создаем рынок, на котором эти метры становятся частью экономики», — формулирует Корнияченко.
Что уже построено и сколько вложено
Проект уже давно вышел из стадии концепции. Завершается строительство первого жилого квартала площадью 15 гектаров: 2,4 км улиц и 73 частных дома, из которых 15 уже введены в эксплуатацию. На всех 450 гектарах проложено 12 км линий электропередач. Запускается конный комплекс с пансионом на 150 лошадей и ветеринарной клиникой, запланированы очистные сооружения с запасом мощности для всей общины.
Всего в проект уже инвестировано около $100 млн, в основном в землю, инженерные сети и проектную документацию. По словам Корнияченко, согласно независимой оценке по состоянию на начало 2025 года, базовый актив проекта оценивался примерно в $420 млн. Впереди — рекреационно-реабилитационный комплекс площадью 43 гектара (2026–2029 годы), первая очередь энергокластера мощностью 75 МВт солнечной генерации с системой накопления энергии (2026–2027 годы), начальная школа и детский сад на 600 детей.
Общий объем инвестиций во все кластеры оценивается примерно в $2,5 млрд на горизонте 15 лет.
Как инвестору присоединиться к проекту
Для инвесторов сейчас открывается VlasneInvest Found, который будет работать с частными и корпоративными партнерами.
«Речь идет не о пассивном доходе, а о партнерстве. Если мы ответственно разрабатываем финансовые модели для банка, то почему с физлицом мы должны говорит в упрощенной форме? Наша логика — чтобы инвестор осознанно пришел и увидел все риски», — говорит Корнияченко.
Форматов участия несколько. Облигационные инструменты рассчитаны на тех, кто хочет предсказуемый доход и минимальные риски: ориентир — 10–12% годовых с погашением через 5 лет. Партнерские направления обеспечивают среднюю доходность от 16% годовых, согласно финансовым моделям: инвестор с помощью акций фонда совладельцев города становится участником всей экономической платформы, которая поэтапно развивается по леверидж формату, а доход усиливается вместе с ростом города — больше жителей означает больший спрос и более сильную экономику. Акции фонда обеспечены активами совместно созданных предприятий, что значительно более стабильно, чем инвестирование в интеллектуальные активы мировых компаний, ведь последние колебания на мировом фондовом рынке подтверждают, что интеллектуальные активы переоценены и перегреты.
Третий формат — «Депозит на Власне жилье». Человек накапливает взнос, участвует в развитии инфраструктуры и операционных направлений бизнеса, а через пять лет взнос увеличивается в 2,5 раза с возможностью обменять его на квадратные метры. В простых цифрах: $20 000 сегодня — это $50 000 на пятый год.
«Это гораздо более честная модель, чем „купил и молишься, чтобы рядом не появился еще один дом впритык“», — шутит Корнияченко.
Большинство проектов в Киеве строится 3–6 лет, а человек, купив квартиру, ждет именно ее на том же этаже и той площади, которую выбрал. Депозит позволяет накопить значительную часть м², как партнеру девелопера, и с доплатой выбрать любую квартиру на момент истечения срока действия депозита, ведь за это время семья может увеличиться, возможности — измениться, убеждения или доверие — сформироваться иначе, — это и есть формат совместного создания города для себя.
Как защищен инвестор
Основатель проекта не обещает доходности без риска — наоборот, он настаивает, что такое обещание было бы маркетинговым ходом, а не инвестицией. Защита инвестора в данной модели строится на структуре. Город разделен на четыре пусковые очереди, каждая из которых проектировалась как автономная и должна выйти на операционную самоокупаемость за четыре-пять лет. Доходы диверсифицированы между кластерами: энергетика, гостеприимство, медицина, образование, food-направление. Ключевые направления доведены до готовности к строительству, а основной блок рисков — проектирование, изыскания, разрешения, инженерная подготовка — уже позади: на это ушло десять лет работы.
Институциональный риск устраняется корпоративной структурой: фонд совладельцев работает в формате акционерного общества с наблюдательным советом и обязательным внешним аудитом, поэтому финансовые решения не будут зависеть от одного человека.
Инвестиция в метры или в систему
Корнияченко предлагает сравнить такую модель с обычной покупкой квартиры в Киеве. «Когда человек покупает квартиру, он часто инвестирует не в саму квартиру, а в случайность среды. Он не может контролировать, что будет вокруг через три-пять лет: парк или новый дом в окна, школа или парковка», — говорит он. В «Vlasne Misto» среда не формируется само по себе, а проектируется: ценность актива создает не отдельный дом, а экономика города, и снижают риски не слова, а документы — земля, права, сети, разрешения, дорожная карта.
«Купить квартиру — это как купить лодку, надеясь, что когда-нибудь появится море. Инвестировать в город — это вместе строить порт: и море, и правила, и торговые пути», — подытоживает основатель проекта.
Когда город станет зрелым активом
Vlasne Misto уже сегодня является растущим инвестиционным активом: сформирована земельная база, подтверждены права на застройку, инженерные сети и разработаны финансовые модели ключевых кластеров. Но настоящий показатель зрелости для основателя — это не цифры.
«Пока проект находится на стадии концепции, люди спрашивают: „А что здесь будет? Какова цена за квадратный метр?“ А когда город становится экономикой, спрашивают: „Какой бизнес я здесь могу создать? Как стать партнером?“ — говорит Корнияченко. — Мы строим не квадратные метры. Мы строим среду, в которой рождается будущее».
Для инвестора это означает одну простую вещь: во Vlasne Misto можно войти не только ради квадратных метров, но и ради доли в экономике, которая должна работать десятилетиями, — и выбрать формат участия, в соответствии со своим аппетитом к риску.
Более подробно об экономической модели Vlasne Misto, финансовых показателях проекта и форматах участия для инвесторов Ярослав Корнияченко рассказал в видеоинтервью на YouTube-канале «Минфина»