СПЕЦПРОЄКТ
Як заробляє місто: чому Vlasne Misto будують не н авколо житла, а навколо економіки
Для більшості українців інвестиція в нерухомість — це насамперед ціна за метр, темпи будівництва, потенціал перепродажу чи оренди. Команда проєкту Vlasne Misto, який будується недалеко від Києва, пропонує дивитися на це інакше. Квадратні метри продаються один раз, а економіка міста працює десятиліттями — саме тому тут спочатку створюють робочі місця, енергетику, освіту та сервіси, і лише потім масштабують житлові квартали. Розповідаємо, як влаштована ця модель, на чому заробляє місто та як інве стор може долучитися до його розвитку.
Місто як економічна платформа
Vlasne Misto — це не житловий комплекс і не котеджне містечко, а проєкт нового міста за 7 км до столиці в західному напрямку, на території Дмитрівської громади. Команда працює над ним із 2016 року: на сьогодні містобудівна документація розроблена на 450 гектарів, ще 150 гектарів відведено під енергетичний парк. У майбутньому тут має жити понад 47 тисяч людей.
Основою проєкту є не забудова, а економіка з десяти кластерів: енергетика, гостинність і відновлення, агро- та food-інфраструктура, медицина, освіта, сервісні бізнеси, R&D і виробництво, бізнес-кластер, обслуговуючий кластер і кластер зовнішніх зв’язків.
CEO і засновник проєкту Ярослав Корніяченко пояснює цю логіку через історію. Україна вже має досвід міст, збудованих із нуля, — Славутич, Енергодар, Волноваха і багато інших у східній частині. Вони були комфортними, але моноекономічними: трималися на одному містоутворюючому підприємстві, і коли воно занепадало, занепадало й місто. «Наша логіка — створити десять кластерів, самодостатніх, але об’єднаних у цілісну економічну систему, щоб місто було адаптивним до майбутніх викликів. Це фактично місто підприємств, а не місто на базі одного якірного підприємства», — каже він.
Ярослав Корніяченко,
CEO і засновник проєкту Vlasne Misto
Чому інфраструктура йде попереду житла
Найскладніше в містах — інфраструктура, і саме її найчастіше недооцінюють. Кожен інфраструктурний об’єкт потребує двох-трьох років проєктування, а складні об’єкти, на кшталт ринкової площі з тепличним господарством, — і чотирьох.
Корніяченко порівнює місто з айсбергом: «Те, що люди бачать — будинки, фасади, площі, — це лише верхівка. Основна маса міста під водою: інженерія, енергетика, транспорт, системи води й відходів, економічна модель, правила розвитку кварталів».
Проєкт на стадії готовності до будівництва має близько 150 тис. м² багатоквартирного житла, але з нього команда свідомо не стартувала. «Якщо будувати тільки житло, ви будуєте „спальник”. А нас „спальник” не цікавить, — пояснює Корніяченко. — Ми відмовляємось від моделі „спочатку продамо житло, а потім, можливо, буде школа”. У правильному місті „можливо” — заборонене слово». Тому черги вибудувані так: спершу те, що створює стабільний попит і операційний грошовий потік, і лише потім — масштабування житла, як частини економіки.
На чому заробляє місто
Дохід проєкту формується з трьох контурів. Перший — девелопмент житла і комерції, але як інструмент розвитку, а не самоціль: комерційні об’єкти не продаються, на них формується спільна власність, співвласниками якої можуть бути мешканці та партнери. Другий — операційні кластери - від енергетики до медицини та освіти. Третій — капіталізація землі та нерухомості, яку забезпечують не обіцянки, а правила розвитку території: містобудівна документація, інженерія, кластерна економіка.
За базовою моделлю оборот економіки міста має сягнути близько €2,8 млрд на рік для сукупності кластерів, а до 2040 року тут планують створити 21 500 робочих місць. «Якщо класичний проєкт продає метри, то ми створюємо ринок, у якому ці метри стають частиною економіки», — формулює Корніяченко.
Що вже збудовано і скільки вкладено
Проєкт давно вийшов зі стадії концепції. Завершується будівництво першого житлового кварталу на 15 гектарах: 2,4 км вулиць і 73 індивідуальних будинки, з яких 15 уже введено в експлуатацію. На всі 450 гектарів прокладено 12 км ліній електропередач. Запускається кінний комплекс із пансіоном на 150 коней і ветеринарною клінікою, заплановані очисні споруди із запасом потужності на всю громаду.
Загалом у проєкт уже інвестовано близько $100 млн, переважно в землю, інженерію та проєктну документацію. За словами Корніяченко, згідно незалежної оцінки станом на початок 2025 року, базовий актив проєкту оцінювався приблизно в $420 млн. Попереду — рекреаційно-реабілітаційний комплекс на 43 гектари (2026–2029 роки), перша черга енергокластеру на 75 МВт сонячної генерації із системою накопичення (2026–2027 роки), початкова школа та дитячий садок на 600 дітей.
Загальний обсяг інвестицій у всі кластери оцінюється приблизно в $2,5 млрд на горизонті 15 років.
Як інвестору долучитися до проєкту
Для інвесторів зараз відкривається VlasneInvest Found, який працюватиме з приватними та корпоративними партнерами.
«Це не про пасивний дохід, це про партнерство. Якщо ми відповідально готуємо фінансові моделі для банку, то чому з фізичною особою маємо говорити у спрощеній формі? Наша логіка — щоб інвестор свідомо прийшов і побачив усі ризики», — каже Корніяченко.
Форматів участі декілька. Облігаційні інструменти розраховані на тих, хто хоче передбачуваний дохід і мінімальні ризики: орієнтир —10-12% річних із погашенням за 5 років. Партнерські напрямки дають середню дохідність від 16% річних за фінансовими моделями: інвестор через акції фонду співвласників міста стає учасником всієї економічної платформи, що поетапно розвивається за леверидж форматом, а дохід посилюється зі зростанням міста — більше мешканців означає більший попит і сильнішу економіку. Акції фонду підтверджуються активами спільно створених підприємств, це значно стабільніше за інвестування в інтелектуальні активи компаній світу, адже останні коливання на світовому фондовому ринку підтверджують, що інтелектуальні активи переоцінені та перегріті.
Третій формат — «Депозит на Власне житло». Людина накопичує внесок, бере участь у розвитку інфраструктури та операційних бізнесів, а за п’ять років внесок зростає у 2,5 раза з можливістю обміняти його на квадратні метри. У простих цифрах: $20 000 сьогодні — це $50 000 на п’ятий рік.
«Це значно чесніша модель, ніж „купив і молишся, щоб поруч не з’явився ще один будинок впритул”», — жартує Корніяченко.
Більшість проєктів у Києві будується 3-6 років, а людина, придбавши квартиру, чекає лише на неї на тому ж поверсі в тій площі, яку вибрала. Депозит дозволяє накопичити значну частину м2, як партнер девелопера, і з доплатою вибрати будь-яку квартиру на момент завершення дії депозиту, адже за цей час родина може зрости, можливості — змінитись, переконання чи довіра — сформуватись інакше, — це і є формат співстворення міста для себе.
Як захищений інвестор
Засновник проєкту не обіцяє дохідності без ризику — навпаки, наполягає, що така обіцянка була б маркетингом, а не інвестицією. Захист інвестора в моделі будується на структурі. Місто поділене на чотири пускові черги, кожна з яких проєктувалася автономною і має виходити на операційну самоокупність за чотири-п’ять років. Доходи диверсифіковані між кластерами: енергетика, гостинність, медицина, освіта, food-напрямок. Ключові напрямки доведені до готовності до будівництва, а головний блок ризиків — проєктування, вишукування, дозволи, інженерна підготовка — уже позаду: на це пішло десять років роботи.
Інституційний ризик закривається корпоративною структурою: фонд співвласників працює у форматі акціонерного товариства з наглядовою радою та обов’язковим зовнішнім аудитом, тож фінансові рішення не залежатимуть від однієї особи.
Інвестиція в метри чи в систему
Корніяченко пропонує порівняти таку модель зі звичною купівлею квартири в Києві. «Коли людина купує квартиру, вона часто інвестує не в квартиру, а у випадковість середовища. Вона не може контролювати, що буде навколо через три-п’ять років: парк чи новий будинок у вікна, школа чи парковка», — каже він. У Vlasne Misto середовище не складається саме собою, а проєктується: цінність активу створює не окремий будинок, а економіка міста, і знижують ризики не слова, а документи — земля, права, мережі, дозволи, дорожня карта.
«Купити квартиру — це як купити човен, сподіваючись, що колись з’явиться море. Інвестувати в місто — це разом будувати порт: і море, і правила, і торговельні шляхи», — підсумовує засновник проєкту.
Коли місто стане зрілим активом
Vlasne Misto вже сьогодні є інвестиційним активом, що зростає: сформована земельна база, підтверджені права на забудову, інженерні мережі та фінансові моделі ключових кластерів. Але справжній маркер зрілості для засновника — не цифри.
«Доки проєкт на стадії концепції, люди питають: „А що тут буде? Яка ціна метра?” А коли місто стає економікою, питають: „Який бізнес я тут можу створити? Як стати партнером?” — каже Корніяченко. — Ми будуємо не квадратні метри. Ми будуємо середовище, в якому з’являється майбутнє».
Для інвестора це означає просту річ: у Vlasne Misto можна зайти не лише за метрами, а й за часткою в економіці, яка має працювати десятиліттями, — і вибрати формат участі під власний апетит до ризику.
Докладніше про економічну модель Vlasne Misto, фінансові показники проєкту та формати участі для інвесторів Ярослав Корніяченко розповів у відеоінтерв'ю на YouTube-каналі «Мінфіну»